Vendre en copropriété à Limours et Forges-les-Bains : documents, charges, fonds travaux et AG (Guide 2025)

Introduction : Vendre en copropriété à Limours et Forges-les-Bains, l’information crée la confiance

Vendre une maison ou un appartement (ou tout lot : cave, parking, local) en copropriété à Limours et Forges-les-Bains ne se résume pas au DPE et aux photos.

La loi impose une information renforcée de l’acheteur sur l’immeuble (règlement, finances, travaux) et sur le lot (charges, surface, diagnostics).

À Limours et Forges‑les‑Bains, un dossier complet dès l’avant‑contrat évite retards, renégociations et désistements.

Voici la méthode, les documents attendus et une check‑list prête à l’emploi.

Le cadre de la vente en copropriété : ce que l’acheteur doit savoir

Dès la promesse de vente, l’acheteur doit recevoir des informations sur :

• l’organisation et le fonctionnement de la copropriété (règlement, PV d’AG, carnet d’entretien, fiche synthétique, plan pluriannuel de travaux ou projet s’il existe),

• la situation financière (charges courantes et hors budget, impayés de la copropriété, quote‑part du fonds de travaux attaché au lot),

• l’état du logement via le dossier de diagnostic technique (DDT).

  
  

Sans ces éléments, le calendrier se grippe et le délai SRU (délai de rétractation) de l’acheteur peut être repoussé.

Dossier vendeur : les pièces à réunir (avant‑contrat & acte)

• Organisation & fonctionnement : 

Règlement de copropriété + état descriptif de division (EDD) et tous modificatifs publiés. 

Procès‑verbaux d’assemblées générales des 3 dernières années. 

Carnet d’entretien de l’immeuble. 

Fiche synthétique de la copropriété (données financières/techniques). 

Plan pluriannuel de travaux (PPT) ou projet de PPT, s’il existe. 

Notice d’information sur les droits/obligations des copropriétaires.

• Situation financière : 

Montant des charges courantes (budget prévisionnel) payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices. 

Montant des charges hors budget (travaux votés, opérations exceptionnelles). 

État des impayés du syndicat et de la dette fournisseurs. 

Part du fonds de travaux rattachée au lot + dernière cotisation versée. 

Éventuels emprunts collectifs et annuités restant dues.

• Dossier de diagnostic technique (DDT) du lot : 

DPE

Amiante (si permis de construire < 07/1997). 

Plomb (CREP) si immeuble < 1949.

Électricité et Gaz si installations > 15 ans. 

Termites selon arrêté préfectoral. 

ERP (état des risques) et, selon situation, bruit aérien (aérodromes). 

Surface privative loi Carrez (lots > 8 m²). 

Le cas échéant : CIL (carnet d’information du logement), mérule selon zones.

• Acte authentique :

État daté (délivré par le syndic, plafonné à 380 € TTC et à la charge du vendeur). 

Certificat du syndic (moins d’1 mois) attestant l’absence de dette ; à défaut, opposition sur le prix possible.

Pré‑état daté vs État daté : faut‑il payer les deux ?

Le pré‑état daté n’est pas défini par la loi : c’est un jeu d’informations destiné à l’avant‑contrat (charges, impayés, fonds de travaux, etc...).

Il est souvent demandé par l’acquéreur, l’agent immobilier ou le notaire pour sécuriser la promesse.

Le syndic peut l’établir (certains le facturent), mais vous pouvez aussi rassembler une grande partie des éléments via vos documents (appels de fonds, PV, fiche synthétique).

L’état daté en revanche est obligatoire pour l’acte, réalisé uniquement par le syndic et plafonné à 380 € TTC.

Stratégie de mise en marché : rassurer d’abord, séduire ensuite

• Annonce : mettez en avant les points structurants (ascenseur, chauffage, isolation, travaux récents, fonds de travaux, charges maîtrisées).

• Photos/plan : valoriser lumière, circulation, espaces annexes (cave/parking), rangements.

• Visites individualisées : créneaux soir/samedi, dossier technique prêt, réponses factuelles.

• Grille d’offres : comparer prix net, financement (apport/accord), délais, conditions.

Cas fréquents & points de vigilance

• Travaux votés / à voter : expliquez calendrier, quotes‑parts, échéances. Joignez devis/AG.

• Impayés dans la copropriété : soyez transparent, un bon acheteur préfère savoir que découvrir.

• Lots annexes (cave, parking) : pensez à la loi Carrez et aux RCP (règlement de copropriété)/EDD (Etat descriptif de division) mis à jour ; attention à la vente simultanée de plusieurs lots (un seul état daté plafonné).

• Bail en cours : vente occupée = bail conservé ; précisez loyers/charges, congé pour vente impossible hors échéances légales.

• Nuisances/travaux d’immeuble : informez proactivement (PV d’AG, affichages), cela évite les blocages chez le notaire.

Timeline type (J‑30 → Acte) pour vendre sereinement

• J‑30 à J‑20 : collecte RCP/EDD + modificatifs, PV AG 3 ans, carnet d’entretien, fiche synthétique, PPT/projet ; commande DDT (DPE, Carrez, etc...).

• J‑15 : estimation argumentée et prix d’appel ; rédaction annonce + photos pro/plan.

• J‑10/J‑0 : mise en ligne + créneaux visites ; compilation des infos financières (charges 2 exercices, fonds de travaux, impayés).

• Semaine 2 : analyse des offres, sélection et signature promesse (documents remis à l’acheteur).

• Avant acte : commande état daté au syndic et certificat (< 1 mois). Coordination avec le notaire pour purges/financement.

Check‑list prête à l’emploi

□ RCP + EDD + modificatifs publiés

□ PV d’AG des 3 dernières années

□ Carnet d’entretien + Fiche synthétique + PPT/projet

□ Charges courantes 2 exercices + hors budget + impayés copro + part fonds de travaux

□ DDT du lot (DPE, amiante, plomb, élec/gaz, termites selon zone, ERP, Carrez, bruit si applicable)

□ Annonce + photos professionnelles + plan

□ Grille d’offres + pièces de financement

□ Commande état daté (380 € TTC max) + certificat syndic (< 1 mois)

FAQ express (copropriété)

Le pré‑état daté est‑il obligatoire ?

Non.

Il est courant mais non défini par la loi. Beaucoup d’informations figurent déjà dans vos documents (PV, appels de fonds, fiche synthétique).

Qui paie l’état daté ?

Le vendeur.

Il est établi par le syndic et plafonné à 380 € TTC.

Dois‑je fournir le Plan pluriannuel de travaux (PPT) ?

Oui s’il existe (ou son projet).

Il informe l’acheteur des travaux programmés et participe à une décision éclairée.

Que se passe‑t‑il si je n’ai pas tous les PV d’AG ?

Vous devez en principe transmettre ceux des 3 dernières années.

Votre syndic peut vous les fournir en copie.

Conclusion : en copropriété, anticipation = sérénité

Une vente en copropriété réussie est une vente informée.

En réunissant tôt l'ensemble des pièces, en expliquant clairement les charges et le fonds de travaux et en préparant un DDT complet, vous sécurisez votre calendrier et réduisez la négociation.

Contactez-moi pour un projet confidentiel et des conseils personnalisés.

Note : article informatif (règles à confirmer avec votre notaire/syndic).