Prix de vente : l’illusion qui coûte cher aux vendeurs à Limours & Forges-les-Bains

Introduction : quand le « prix de vente souhaité » ne correspond plus au marché

Dans quasiment chaque rendez-vous vendeur, j’entends la même phrase :« On ne veut pas brader, il y a deux ans les maisons se vendaient à… ».

Sauf qu’entre 2023 et 2025, le marché a changé. Les prix n’ont pas « doucement continué à monter » : ils ont reculé, alors que les taux de crédit sont restés nettement plus hauts qu’en 2021–2022.

Résultat : un prix « souhaité » déconnecté du marché se paye cash en mois de diffusion supplémentaires… et en rabais final plus important.

À Limours et Forges-les-Bains, les chiffres sont clairs : les prix ont reculé d’environ 10 % en deux ans. Autrement dit : vouloir vendre « comme en 2022 » revient très souvent à se surcoter de 10 % à 12 %… et à se tirer une balle dans le pied.

Où en est vraiment le marché local ?

Pour sortir du « j’ai entendu dire que… », il faut regarder des données chiffrées issues de sources fiables (notaires, DVF, grands baromètres immobiliers).

Limours : une correction marquée sur 2 ans

PAP, qui exploite les données DVF (ventes réellement signées), indique pour Limours un recul d’environ –6,4 % sur 1 an et –12 % sur 2 ans. D’autres plateformes confirment cette tendance à la baisse, avec, selon les segments, des reculs de l’ordre de –3 % à –5 % sur un an, notamment sur les maisons.

Forges-les-Bains : même logique, avec –10 % sur 2 ans

Pour Forges-les-Bains, certains baromètres comme le Consortium Immobilier font état d’une baisse d’environ –1,4 % sur 1 an et –9,8 % sur 2 ans.

Orpi constate également un recul du prix moyen au m² entre 2023 et 2025 (de 3 233 €/m² à 3 078 €/m²). PAP affiche un repli d’environ –4,4 % sur 1 an.

Au niveau de l’Essonne, les indices Notaires–INSEE montrent une baisse des prix des maisons anciennes entre 2023 et 2024, avant un début de stabilisation.

Au niveau national, les notaires et la presse économique soulignent une reprise progressive dans les grandes métropoles, mais un rythme plus lent dans les villes moyennes et périurbaines comme les nôtres.

En résumé :

• le pic de marché 2021–2022 est derrière nous ;

• Limours et Forges-les-Bains ont connu une correction d’environ 10 % à 15% en 2 ans ;

• les acheteurs sont plus sélectifs, les banques plus prudentes et la marge de négociation reste significative.

D’où viennent les illusions de prix ?

Si autant de vendeurs se trompent, ce n’est pas par mauvaise foi. C’est souvent lié à plusieurs biais très humains.

1) L’ancrage sur le « prix d’avant »

On garde en tête le prix auquel un voisin a vendu en 2022, ou une estimation reçue il y a 18–24 mois.

Problème : entre-temps, le marché a corrigé d’environ –10 %.

Si vous restez ancré sur l’ancien niveau, vous êtes immédiatement hors marché.

2) La confusion entre annonces et ventes réelles

Beaucoup regardent les prix d’annonces sur les portails, sans voir le temps de diffusion, les baisses successives ni la décote finale au compromis.

Or seuls les prix DVF ou les bases notariées donnent la réalité des prix signés.

3) L’oubli du contexte crédit / DPE

Un bien avec un DPE F ou G, des travaux d’énergie à prévoir et des taux de crédit nettement plus hauts qu’en 2021, n’a pas la même « valeur perçue » pour l’acheteur.

Les marges de manœuvre budgétaires sont plus limitées ; chaque poste de travaux est scruté.

4) Le mélange net vendeur / « ce qu’il nous reste »

Certains raisonnent en : « Il nous faut X pour notre projet suivant » sans tenir compte de la baisse du marché et de la marge de négociation moyenne.

Le risque : fixer un prix d’objectif de projet, et non un prix de marché, et se bloquer soi-même.

Les 4 risques concrets d’un prix trop élevé

1) L’effet vitrine : plus un bien reste en ligne, plus il « sent le vieux stock »

Un bien surcoté génère peu de demandes les premières semaines, accumule les vues sans visites et finit par être « grillé » : les acheteurs habitués le repèrent et se disent qu’il y a un problème.

Quand enfin une offre tombe, elle est souvent plus basse, assortie de conditions et arrive bien plus tard.

2) Un délai qui s’allonge… et une décote finale plus forte

Au lieu d’accepter une décote raisonnable dès le départ (2–3 %), on se retrouve, après 4–6 mois en ligne, à concéder –10 % ou –12 %, voire plus, pour débloquer une situation devenue inconfortable.

L’illusion du prix souhaité se transforme alors en perte réelle.

3) Coûts de portage & projet bloqué

Chaque mois de délai, ce sont des charges de copropriété, une taxe foncière, de l’énergie, potentiellement un double loyer ou double crédit si vous avez déjà acheté ailleurs.

Ces coûts grignotent progressivement votre net vendeur et retardent d’autant la mise en place de votre projet de vie.

4) Des acheteurs plus exigeants et mieux informés

Les acheteurs d’aujourd’hui suivent les sites d’annonces et les indices de prix, comparent en permanence et arrivent souvent en visite avec des données de marché en main.

Un bien visiblement au-dessus des références attire les profils opportunistes (« on va tenter une grosse négo ») et décourage les acheteurs sérieux.

Exemple concret : « prix 2022 » vs « prix 2025 »

Imaginons une maison à Limours, qui aurait pu se vendre 400 000 € au pic de marché.

Les données indiquent environ –12 % en deux ans.

Scénario A : le vendeur reste fixé sur 400 000 €

• Bien mis en vente à 400 000 €.

• Peu de demandes, visites au compte-gouttes.

• Après 6–8 mois, une offre arrive à 350 000 €, avec conditions (travaux, délais).

• Entre temps : charges + taxe foncière + stress + projet bloqué.

Scénario B : le vendeur intègre la réalité du marché

• Prix d’appel ajusté vers 352 000 € (400 000 –12 %), soit le niveau 2025.

• Annonce calibrée + dossier prêt + visites.

• Plusieurs visites dès les premières semaines, 2 offres, négociation finale à 345 000–348 000 €.

Résultat : une vente plus rapide, un prix net qui, souvent, n’est pas si éloigné du scénario A… mais obtenu sans 6 mois de blocage ni double portage.

Cet exemple reste simplifié, mais il illustre une idée clé : intégrer la baisse dès le départ permet souvent d’obtenir un meilleur prix final qu’en s’arc-boutant sur un prix irréaliste.

Comment fixer un prix réaliste… sans brader

Pour sortir de l’illusion et reprendre la main, je travaille en trois temps.

1) Analyse des ventes réelles (pas des rumeurs)

On s’appuie sur la base DVF (administration fiscale), les bases notariées (Notaires–INSEE) et les grands baromètres locaux (PAP, Orpi, etc...) pour Limours et Forges-les-Bains.

On ne regarde pas seulement des prix au m² : on examine le type de bien, la surface, l’état, le DPE, les travaux, la micro-localisation, les délais de vente et les marges de négociation observées.

2) Ajustement à votre bien concret

On corrige par rapport aux références en tenant compte du confort perçu (lumière, calme, vue, jardin), du niveau de travaux (clé en main, rafraîchissement, rénovation lourde), des performances énergétiques et des atouts rares (distribution, stationnement, double séjour, etc...).

3) Construction d’un prix d’appel stratégique

Le but n’est pas de faire plaisir avec un chiffre, mais de créer de la demande dans les 15 premiers jours : prix d’appel calibré, dossier technique prêt, photos professionnelles, plan, visites individualisées.

C’est cette stratégie qui permet ensuite de limiter la négociation, de choisir l’offre la plus solide et de sécuriser votre calendrier.

Conclusion : regarder les chiffres pour protéger votre projet

À Limours et Forges-les-Bains, les chiffres le montrent : le marché a corrigé autour de 10%/15% en deux ans, les acheteurs sont plus attentifs et plus exigeants et la surcote se paye par des mois de délai et des rabais plus forts.

L’enjeu n’est pas de « brader » votre bien, mais d’accepter la réalité du marché 2025, de construire un prix d’appel intelligent et de mettre en place une méthode de vente professionnelle.

Si vous souhaitez confronter votre prix souhaité aux données réelles (DVF, notaires, baromètres locaux) et bâtir un prix de vente adapté à la conjoncture, je vous propose un rendez-vous d’estimation argumentée.

Contactez-moi pour un projet confidentiel et des conseils personnalisés.

Sources utilisées

PAP – Évolution des prix à Limours : https://www.pap.fr/vendeur/prix-m2/limours-91470-g43148

PAP – Prix au m² à Forges-les-Bains : https://www.pap.fr/vendeur/prix-m2/forges-les-bains-91470-g43142

Orpi – Prix m² Forges-les-Bains : https://www.orpi.com/prix-immobilier/forges-les-bains

Consortium Immobilier – Prix m² et évolution à Forges-les-Bains : https://www.consortium-immobilier.fr/prix/forges-les-bains-91470.html

RealAdvisor / Figaro Immobilier – Tendances de prix à Limours : https://realadvisor.fr/fr/prix-m2-immobilier/91470-limours et https://immobilier.lefigaro.fr/prix-immobilier/limours/ville-91338

INSEE / Notaires – Indices des prix des logements anciens (Essonne) : https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/010567030

Chambre des notaires du Grand Paris – Carte des prix Essonne : https://chambre-essonne.notaires.fr/fr/carte-des-prix

Articles de presse économique sur l’évolution récente des prix immobiliers (Le Monde, etc.)